学术研讨

浅议列入拆迁范围的公租房变更承租人过程中公证的介入

2015-11-26 内蒙古自治区包头市彩拾彩票公证处官网 28862

一、公租房的概念

   公租房”即公共租赁住房,它是指政府通过提供政策和资金支持,由投资者(政府、彩拾彩票登录网址或者社会非盈利机构等)持有产权,限定户型面积及租赁优惠标准,以低于市场租赁的价格租给中低收入人群的一种住房保障制度,公租房是住房保障制度的重要组成部分,它属于社会救济的层面。公租房”一词并不是法律定义,而是专家学者根据其性质特征总结而形成的,公租房”也没有统一的概念,但它不外乎四大基本特征:政府干预、需求限制、非营利、租金价格优惠。

而本文要讨论的公租房是指本地的原内蒙古第二机械制造厂(现今为内蒙古北方重工业集团有限公司)(以下简称“二机厂”)提供给本单位职工住房的一种特殊历史条件下产生的公租房,此类公租房现在正面临着旧城拆迁改造,虽然二机厂的公租房也有上述公租房的一般特征,但它和上述情况相比又有着特殊一点就在于二机厂拆迁的房屋的产权性质。在上世纪八十年代,二机厂作为出租人将房屋承租给本单位的职工,并发放给承租人《住宅租赁证》,从《住宅租赁证》上看房屋使用人拥有的是租赁权而不是所有权,而房屋的所有权归二机厂所有。但在一九九四年二机厂的职工已经按照国家住房制度改革政策购买了所租赁的房屋,并交清了相关的费用。从某种层面上讲,这实际上已经从公租房转变成了私有房产,但却没有进行相应的变更登记,而只是二机厂内部用类似于房改的一种形式将承租权转变为不完全、受限制的物权。而承租人私下转租的情况屡见不鲜,在这里说“转租”不如说成“转让”,在转让房屋成为了常态的情况下,二机厂也对内部职工变更承租人予以了肯定,并办理了相应的变更手续,但对于向内部职工以外的人转让不予办理变更手续,即便是这样,因为有市场的需求,私下交易房屋的并不在少数。由上述可见,笔者认为承租人表面上享有的是承租权,但从实际意义上说已经是一种有瑕疵的物权了。

二、列入拆迁范围的房屋发生物权变动的法律依据

12007830第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正)第三十八条(二)规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。

2、2001年8月15日《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正)第八条(四)规定,已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押。

3、国务院2011年公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条的规定:房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿;房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

上述法律法规明确规定的是“已依法公告列入拆迁范围的房地产不得设定抵押”,却没有禁止转让已列入拆迁范围的房屋,其原因在于两方面:一方面从法理上讲,人们拥有房屋产权即可自由处分房屋,公权力不能干预公民正常的私权利,在合法合理的情况下,公权力要让位于私权利,并且《物权法》对于所有人的物权给予了绝对的保护,禁止任何单位和个人不得侵犯;另一方面,面临拆迁的房屋出现了一些特殊情况比如房屋的权利人去世就导致拆迁工作无法顺利进行,而本文探讨的面临拆迁的二机厂公租房主要存在着以下几点现状:1、承租人拆迁安置后没有足够的款项补足拆迁安置房屋的差价;2、市场化的需求,公租房转变为商品房是将房屋纳入市场化的体现,住房需求群体在市场化的进程中出现了变化;3、承租人已经死亡或丧失行为能力。那么实际情况有很多,如果不能变更承租人就无法将拆迁工作进行下去,拆迁工作涉及到很多复杂的各方利益群体,怎样调和这些利益群体,对于被拆迁人各方面的利益诉求怎样满足与实现,有时候政府部门由于自身的限制无法去调和,而公证的介入对各方面问题的解决显得尤为的重要。下面从实际案例中进一步进行探讨。

三、分析列入拆迁范围的公租房案例及解决方案

(一)办理列入拆迁范围的公租房案例

二机厂于一九九四年分配给李某房屋一套,并向其发放了《住宅租赁证》,出租方为二机厂,承租方为李某,李某的配偶陈某于一九九六年去世,李某与陈某共有三个子女为:长子李甲、次子李乙、三子李丙,其中长子李甲于一九九五年与李小甲因交通事故于同一天去世,李甲只有李小甲一个孩子,李小甲去世时只有四岁,李甲的配偶是刘某。李某于二〇〇〇年与杨某再婚,再婚后未育有子女,李某于二〇〇四年因病去世,李某去世后杨某未再婚,二〇一〇年李某的次子李乙去世,李乙的配偶为赵某、儿子为李小乙,李小乙又于二〇一二年因病去世,李小乙去世时未婚无子女。二〇一三年二机厂公租房面临拆迁改造,李某的三子李丙欲将《住宅租赁证》上承租人名字由李某变更为自己,对于上述复杂情况,主管拆迁工作部门建议李丙到公证处办理相关公证,以期达成李丙的意愿。

主管拆迁工作部门为了保证拆迁的顺利进行并考虑到被拆迁人具体的情况,联系我处,并对具体情况进行了分析研究,负责接待的公证人员将李丙家的特殊情况及结合许多前来咨询面临拆迁的二机厂公租房变更承租人的情况的进行了汇总并提交本公证机构的研讨小组,笔者也查阅了有关拆迁房屋及公租房方面的法律法规,并结合二机厂特殊的情况,对能否为当事人办理承租权继承的公证及办理过程中需注意的事项进行了细致的研究。

(二)办理此类公租房公证的法律依据

《城市房屋租赁管理办法》(以下简称“办法”)第二十七条的规定,“承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人”,那么就是禁止承租人在不征得出租人同意的情况下将租赁房屋转租他人,但在出租人同意的情况下是可以转租的,二机厂公租房公证是经过出租人同意的,这就为办理公证提供了依据。

《办法》第十一条第三款规定:住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租,但继续承租也必须经过出租人的同意。在这种情况下允许承租人的继承人继承租赁权的话就相当于变相的允许转租的存在,这不利于保护出租人的权利,但根据《中华人民共和国继承法》第三条规定遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;(五)法律允许公民所有的生产资料;(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;(七)公民的其他合法财产。从上述法律规定可以看出租赁权不属于遗产,但对于二机厂这种特殊的产权性质来说,笔者认为可以为其办理继承公证,因为前文已经提到二机厂的产权有一定的物权性质,并且从拆迁安置的情况看,二机厂也已经出具了文件,表示放弃拆迁房屋及土地上的收益权,并同意将二机厂拆迁中的被拆迁人定义为当初租赁房屋的承租人。从实践中来看,大多数情况下,公租房的承租人死亡,承租人所在单位也都允许承租人的继承人继续承租。这样就为当事人办理列入拆迁范围的公租房公证提供了现实的依据。

(三)以何种形式为当事人办理列入拆迁范围的公租房公证

在肯定了可以为列入拆迁范围的公租房办理公证后,笔者以分析案例的方式就如何为这类特殊的公租房办理公证总结出以下几点:

1、可以以继承权公证的形式为上述案例中的李丙办理公证。权利人去世了,人们首先想到的是继承权,而《中华人民共和国公证法》第十一条中也将“继承”作为公证机构办理公证的一类公证事项,那么会有人质疑:上文不是已经提到租赁权不属于遗产,“继承权”公证肯定行不通。但此类公租房已有了物权的性质,租赁权继承是行不通,但继承具有物权性质房屋上的相关权益还是可以的。因此,笔者认为可以以继承的公证事项来办理,但不能忽视这类房屋表面呈现的租赁权性质,不能完全照搬继承权公证书的形式出具,租赁房屋的继承权与拥有完全产权性质的继承权公证应有所区别。在当事人提供的材料上,应以继承权公证的形式核查,但因租赁权不属于遗产,因此在公证书及当事人出具的继承或放弃的声明书表述中不能表述为“放弃/继承遗产”,而应表述为“放弃/继承此类房屋中的相关权益。

2、分析上述房屋的继承人有哪些

其一,李某与杨某是再婚夫妻,李某去世,对于李某承租的房屋权益,再婚配偶杨某有其继承权,这是无可厚非的,这里主要的问题在于此房屋是否是杨某与李某的共同财产?笔者认为,再婚的配偶与原承租人是此房屋的共同承租人,房屋虽然是李某与杨某再婚前就承租下的,但此类房屋虽然已经具有了物权的性质,可它毕竟名不正言不顺,它所显现的租赁权的特性要求它不能完全以所有权的形式看待相关问题,在处理此类房屋时应以租赁权法律规定为主线,以所有权的法律规定为辅线,不能本末倒置。《中华人民共和国婚姻法》规定:婚前所得房屋,婚后如无特别约定,视为婚前个人财产,这种情况是从所有权人的角度规定,对于二机厂这种特殊的房屋,承租权是不因婚姻关系的变动而变动,李某与陈某共同承租了此房屋,在此期间李某与陈某是共同承租人。之后李某与杨某再婚,王某与李某也成为了共同承租人。对于杨某来说,承租的房屋以前就有,刚好现在也有,并延续到了婚姻存续期间,那么对于再婚配偶杨某来说她的住宅权也应该得到保障,李某、陈某、杨某都享有自己对此房屋的承租权益。由此可以得出,杨某是此房屋的共同承租人,她不但可以继承李某的份额亦拥有自己对该房屋的相关权益,但对于再婚配偶所占的比例是无法确定的,也没有办法确定,更进一步说共同承租人之间不能将租赁物分割成几份来占有。

其二,李某的三子李丙对该房屋享有继承权。而问题的关键在于李丙想要此房屋,不仅其他继承人要放弃继承,杨某还要将自己对该房屋享有的权益转由李丙享有,这样李丙才会得到该房屋的全部权利。

杨某将自己对该房屋的相关权益转给李丙享有能否以赠与公证的形式办理呢?答案是否定的,赠与的前提是赠与人对赠与物有完全的处分权,而本文讨论的房屋的性质虽具有物权的性质却没有物权的表现形式,以该房所显现出的租赁权的性质来说,赠与公证的形式在此处是没有法律支持的。那么,以何种形式来代替赠与公证而又能够达到办证的目的呢?针对此类问题,主管拆迁工作的部门与我处进行了细致的探讨,在众多方案中,声明书公证的形式得到了大多数的支持,权利人通过自身的声明将本人对于该类房屋的相关权益全部转由他人享有,并表明该房屋拆迁安置所得的房屋归他人所有,他人可持本声明书办理拆迁所涉及的相关事宜。

其三,上述案例中李乙的配偶赵某是该房屋的继承人。李某的次子李乙于二〇一〇年后于父亲李某、母亲陈某去世,根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》(以下简称“意见”)第五十二条的规定:继承开始后,继承人没有表示放弃继承,并于遗产分割前死亡的,其继承遗产的权利转移给他的合法继承人,因此李乙的配偶赵某是该房屋的转继承人。但本案例中,李乙的另外一个法定继承人李小乙于二〇一二年又后于李乙去世,那么李小乙的法定继承人是否有权继承转继承人继承的财产呢?我国相关法律法规对转继承人去世,是否由转继承人的继承人继承其份额并没有明确的规定,我处在此问题上,也有两种意见。一种意见认为,既然《意见》中规定了继承人在继承开始后遗产分割前死亡的,没有表示放弃的,就由他的法定继承人继承,那么,李小乙转继承李乙继承李某与陈某的财产的份额就完全可以由李小乙的继承人继续转继承;另一种意见认为,转继承人只能转一次,如果转继承人去世了,那么就由遗产的其他法定继承人继承,不用再去审查转继承人的法定继承人了。

笔者偏于第二种意见,原因在于《意见》中规定的仅仅指继承开始后遗产分割前继承人去世时的处理方式,它不能代表转继承人去世的处理方式,在转继承人去世时的法律法规并没有规定,但在现实情况看,如果无限制的转继承下去,对于其他继承人来说不利,在审核上也会有诸多的问题,而且立法者在规定转继承的目的主要在于保护继承人的权利,继承开始后,其实继承人就是该遗产的共有人,根据《继承法》规定来看放弃继承必须是明示的,如无表示放弃就代表继承,但在分割遗产前继承人就去世了,他的法定继承人可以继承人其应继承的份额,《意见》旨在保护继承人的权利,转继承人依附的是继承人的权利而生,而转继承人的法定继承人并不是继承人的法定继承人,如果周而复始的转继承,就使法律找不到到底针对谁的权利来进行保护。笔者认为,立法者在立法时可以考虑规定转继承的次数限制,不能无休止的转继承下去。

本案例中当事人提供的材料中有李小乙未婚无子女的证明,即便转继承人可以继承转继承下去,也是由李乙的配偶李小乙的母亲赵某再次转继承,可不可以再转下去结果都是李乙继承的份额转由赵某继承。

其四、李甲的配偶刘某是否有继承权。《继承法》第十二条规定:丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的,作为第一顺序继承人。在本案例中,由于李甲去世多年,所以刘某对公、婆没有赡养,甚至都没有来往了。李甲于一九九五年先于李某去世,根据《继承法》第十一条的规定:被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。本案例中李甲的代位继承人是其儿子李小甲,但李小甲与李甲在同一天去世,根据提供的材料彩拾彩票无法明确李甲与李小甲的死亡顺序,但《意见》第二条的规定:相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡,如不能确定死亡先后时间的,推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的,如几个死亡人辈份不同,推定长辈先死亡;几个死亡人辈份相同,推定同时死亡,彼此不发生继承,由他们各自的继承人分别继承。那么可以推出李甲先死亡,李小甲后于李甲去世。而李甲继承李某财产的份额应由李小甲代位继承,那么李小甲又后于李甲但在继承开始前去世的,是否李小甲代位继承的份额由其法定继承人刘某继承呢?笔者认为,不应由刘某继承,在继承开始前,李小甲就已经去世了,也就是说在他去世时继承并没有发生,他又不是被继承人的法定继承人,如果在分割遗产时将李小甲作为代位继承人,那么他的权利从何而来,仅仅是依附于李甲的继承权而生,但在李甲与李小甲去世时这个继承权还没有的情况下,而承认李小甲的代位继承权,显然是没有逻辑概念的。

(四)在办理列入拆迁范围的公租房公证时的注意事项

因该类公租房的特殊性,故在办理此类公证时更应该慎之又慎,主要注意以下事项:

第一,在继承公租房相关权益时,被继承人的配偶健在,被继承人的子女欲继承的情况很多,笔者建议由欲继承的子女继承被继承人的份额,对于共同承租人可将自己对该房的权利作声明转由继承人享有,笔者不赞成先由子女放弃继承,由共同承租的配偶继承取得该房的全部权利后再转由子女享有,虽然最后的结果是一样的,但在逻辑上是自相矛盾的。原本子女想继承,但却放弃继承,而最后又会以另一种形式得到了房屋的权利,共同承租的配偶不想继承房屋,但却先继承了后又转给了别人,这在逻辑上是矛盾的。

第二,如果在拆迁部门同意的前提下,原承租人欲将房屋转给其他人,办理公证的形式可以参照办理继承公证时的声明书形式。

第三,在原承租人欲将房屋转给其他人的情况下,应在谈话笔录中告知承受房屋者该房屋的性质及办理公证前应先咨询相关部门能不能办理变更手续,告知在办理公证后应及时到相关部门办理变更登记,最终须以相关部门办理的变更手续为准。

最后,因该类房屋涉及到拆迁,承受房屋者在承受权利的同时应承担相应的义务,应将此情况告知承受房屋者。

四、结语

由于二机厂公租房的特殊性,加之我国对于公租房及涉及拆迁房屋方面的法律法规不多,导致在写作的过程中对于相关法律问题的把握上仍有很多不足之处,笔者只能根据该类公租房的现状并结合法律法规给予有限的分析说明,但也可以看到随着城市现代化进程的不断推进,对于本地区类似房屋的拆迁改造的情况将不会少见,期许相关法律部门可以对拆迁过程中公租房公证问题给予建议。本文有不足之处,望斧正。

 

(注:该文作者韩丹,获得2013年度包头市公证协会论文评比优秀奖)

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